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Propriétaires bailleurs de locaux commerciaux et COVID19

Propriétaires bailleurs de locaux com...
Publié le 24/11/2020

                 Nathalie EZERZER 20/11/2020, source FNAIM

 

 

​Les bailleurs, personnes physiques ou morales de droit privé, pourront bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des abandons ou renonciations définitifs de loyers afférents à des locaux, hors accessoires échus ou à échoir, consentis, au titre de la période de confinement prévue par l’article 4 du décret n° 2020‑1310 du 29 octobre 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire.

A date, la période couverte par la mesure de confinement commence le 30 octobre 2020 et se termine le 1er décembre 2020 minimum. Le dispositif concernera donc en premier lieu les loyers du mois de novembre 2020.

A noter : La loi de finances pour 2021 n’étant pas définitivement adoptée, les informations que nous livrons ici sont susceptibles d’être modifiées. 

Pour quelles entreprises locataires les bailleurs pourront-ils bénéficier du crédit d’impôt ?

Les entreprises locataires concernées sont celles qui remplissent les conditions suivantes :

1° Soit louer des locaux qui font l’objet d’une interdiction d’accueil du public au cours de la période de confinement édictée par le décret du 29 octobre 2020 précité qui a débuté le 30 octobre 2020

Soit exercer son activité principale dans un secteur mentionné à l’annexe 1 du décret n° 2020‑371 du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation dans sa rédaction en vigueur à la date de publication de la loi de finances pour 2021 ;

2° Avoir un effectif de moins de 5 000 salariés. Ce seuil est calculé selon les modalités prévues par le I de l’article L. 130‑1 du code de la sécurité sociale [il s’agit de l'effectif salarié annuel de l'employeur, y compris lorsqu'il s'agit d'une personne morale comportant plusieurs établissements, qui correspond à la moyenne du nombre de personnes employées au cours de chacun des mois de l'année civile précédente].

Ici, il est tenu compte de l’ensemble des salariés des entités liées lorsque l’entreprise locataire contrôle ou est contrôlée par une autre personne morale au sens de l’article L. 233‑3 du code de commerce.

La condition d’effectif ne s’applique pas aux entreprises locataires constituées sous forme d’association. Elles doivent toutefois être assujetties aux impôts commerciaux ou employer au moins un salarié.

3° Ne pas être en difficulté au 31 décembre 2019 (au sens du règlement (UE) n° 651/2014 de la Commission du 17 juin 2014 déclarant certaines catégories d’aides compatibles avec le marché intérieur en application des articles 107 et 108 du traité) ;

4° Ne pas être en liquidation judiciaire au 1er mars 2020.

Cas particuliers : Lorsque l’entreprise locataire est exploitée par un ascendant, un descendant, ou un membre du foyer fiscal du bailleur, ou lorsqu’il existe des liens de dépendance au sens du 12 de l’article 39 du code général des impôts[1] entre elle et le bailleur, le bénéfice du crédit d’impôt est subordonné à la condition que le bailleur puisse justifier par tous moyens des difficultés de trésorerie de l’entreprise locataire.

Quels seront les bailleurs bénéficiaires du crédit d’impôt ?

Il s’agit des bailleurs personnes physiques soumis à l’impôt sur le revenu et des bailleurs personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés.  

A noter : A priori, comme pour le crédit d’impôt qui existait pour les primes d’assurance payées du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2016 par les bailleurs qui souscrivaient une assurance contre les impayés de loyers, les bailleurs pourront relever indifféremment du régime réel d’imposition des revenus fonciers ou du régime « micro-foncier ». En l’état le projet de loi de finances n’exclut pas les bailleurs au régime « micro-foncier ».

Le crédit d’impôt s’appliquera aussi aux bailleurs exonérés d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés à raison des bénéfices réalisés, en application de divers articles du CGI (44 sexies, 44 sexies A, 44 septies, 44 octies, 44 octies A, 44 duodecies, 44 terdecies à 44 septdecies, et 207 à 208 septies).

Pour les sociétés de personnes telles que notamment les sociétés en nom collectif, sociétés civiles, sociétés en participation, SCPI, etc… (visées aux articles 8 à 8 ter, 238 bis L et 239 septies du CGI), le crédit d’impôt peut être utilisé par leurs associés.

Quel sera l’économie du dispositif « crédit d’impôt » ?

Le principe : Le crédit d’impôt est égal à 50 % de la somme totale des abandons ou renonciations de loyers éligible.

L’exception : Lorsque l’entreprise locataire d’un local a un effectif de 250 salariés ou plus, le montant de l’abandon ou de la renonciation consenti par le bailleur du local au titre d’un mois est retenu dans la limite des deux tiers du montant du loyer prévu au bail échu ou à échoir au titre du mois concerné. 

Le plafond : Le montant total des abandons ou renonciations de loyers donnant lieu à crédit d’impôt dont bénéficie chaque entreprise locataire ne peut excéder le plafond de 800 000 €. Ce plafond est celui défini au 3.1 de la communication de la Commission européenne du 19 mars 2020, relative à l’encadrement temporaire des mesures d’aides d’État visant à soutenir l’économie dans le contexte actuel de la flambée de COVID‑19.

Année d’imputation du crédit d’impôt :

  • Pour les bailleurs soumis à l’impôt sur le revenu : Le crédit d’impôt s’applique pour le calcul de l’impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre de l’année civile au cours de laquelle les abandons ou renonciations définitifs de loyers ont été consentis, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année civile.

NB : par dérogation le crédit d’impôt serait imputable sur le revenu dû au titre de l’année 2021, mais en l’état le texte adopté ne livre pas plus de précisions.

  • Pour les bailleurs soumis à l’impôt sur les sociétés : Le crédit d’impôt est imputé sur l’impôt sur les sociétés dû par l’entreprise au titre de l’exercice au cours duquel les abandons ou renonciations définitifs de loyers ont été consentis.

    NB : par dérogation le crédit d’impôt serait imputable sur l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2021, mais en l’état, le texte adopté ne livre pas plus de précisions.

Pour les sociétés mères qui ont opté pour se constituer seule redevable de l'impôt dû par elle et les filiales dont elle détient, directement ou indirectement, 95 % ou plus du capital de manière continue au cours de l'exercice (sociétés mères mentionnées à l’article 223 A du CGI), elles sont substituées aux sociétés du groupe pour l’imputation sur le montant de l’impôt sur les sociétés dont elles sont redevables au titre de chaque exercice des crédits d’impôt dégagés par chaque société du groupe.

Dans tous les cas, si le montant du crédit d’impôt excède l’impôt dû au titre de l’année ou au titre de l’exercice, l’excédent est restitué.

Comment bénéficier du crédit d’impôt ?

Pour bénéficier du crédit d’impôt, les bailleurs déposeront une déclaration conforme à un modèle qui sera établi par l’administration. Cette déclaration devra être déposée dans les mêmes délais que la déclaration annuelle de revenu ou de résultat.

A date ce modèle n’est pas disponible.

Les loyers abandonnés seront-ils imposables ?

Pour bénéficier du crédit d’impôt, les loyers que le bailleur abandonnera ou auxquels il renoncera définitivement devront être  compris dans les recettes brutes pour la détermination de son revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu, ou pour la détermination de son bénéfice imposable à l'impôt sur les sociétés.

Rappel : Cette mesure « crédit d’impôt » sur les abandons de loyers ne doit pas être confondue avec la mesure de « déduction » mise en œuvre par ​la loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 (JO du 26.04.2020) qui incite les bailleurs à abandonner leurs loyers commerciaux ou professionnels entre le 15 avril 2020 et le 31 décembre 2020.

Sur les loyers du mois de novembre 2020, les deux mesures, toutes autres conditions étant par ailleurs respectées, ne seront pas cumulables.

Pour en savoir plus sur cette mesure qui permet aux bailleurs de déduire de leurs revenus les abandons de créances de loyers commerciaux ou professionnels, consultez notre brève « Covid 19 : La fiscalité des loyers commerciaux ou professionnels abandonnés ». 

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